Rinegoziazione e surroga del mutuo 

Se per colpa della crisi non riesci a pagare il mutuo che hai stipulato con l’istituto di credito, puoi sempre rinegoziarlo a costo zero. Vediamo come.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo?

Per effettuare la rinegoziazione del mutuo bisogna accordarsi con la banca che lo ha erogato affinché le condizioni del contratto vengano modificate. La rinegoziazione è fondamentale se non si vogliono pagare oneri finanziari diventati troppo ingenti ed inoltre viene effettuata a costo zero.

Rinegoziazione del mutuo: cos’è e quando può essere richiesta?

La rinegoziazione serve alle banche per non perdere il pagamento delle rate del mutuo. Questa situazione fa sì che essa venga concessa più a chi è in difficoltà rispetto a chi vuole rinegoziare un mutuo per estinguerlo anticipatamente.

Infatti, la rinegoziazione avviene solo nel momento in cui la situazione economica del contraente è mutata. Questo è il presupposto fondamentale per rinegoziare un mutuo, in quanto se non sono avvenuti cambiamenti nel contesto finanziario del debitore la rinegoziazione non può essere effettuata.

Le condizioni che possono essere riviste

Sono 4 le condizioni del contratto di mutuo che posso essere cambiate:

• tasso di interesse: è legato al mercato, un esempio è l'Euribor, che è l'indice per i mutui a tasso variabile;

• spread: è un surplus che la banca aggiunge per un proprio guadagno;

• durata del contratto: ad esempio si può richiedere di passare da un mutuo ventennale ad uno trentennale;

• tipologia di contratto: passaggio dal mutuo a tasso fisso a quello a tasso variabile o viceversa.

Come rinegoziare un mutuo? Le pratiche previste

Per chiedere la rinegoziazione basta inviare una raccomandata A/R alla banca e specificare gli aspetti che si vogliono modificare. Il contratto si ridiscute solo se la banca accetta.

Al cliente non deve essere attribuita nessun tipo di spesa. Se la rinegoziazione viene accettata, bisogna sapere che:

• i benefici fiscali presenti nel contratto originario non si perdono;

• costi aggiuntivi non devono essere attribuiti;

• spese addizionali e tasse non possono essere addebitate;

• il mutuo rinegoziato deve prevedere le stesse garanzie prodotte per il contratto originario.

Cos'è la surroga mutuo e quando è opportuno chiederla?

La surroga del mutuo è una nuova forma di rinegoziazione del mutuo prevista dal Decreto Bersani.

Questa formula dà la possibilità al debitore di rinegoziare le condizioni ma anche di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro. Per la surroga del mutuo il cliente non deve effettuare spese aggiuntive ed il rapporto originario non deve essere obbligatoriamente estinto, cosa che invece, prima del Decreto Bersani, esisteva se si cambiava banca.

Quali sono i vantaggi per il cliente?

La surroga del mutuo prevede i seguenti vantaggi per chi la ottiene:

• godere di nuove condizioni migliori del mutuo;

• beneficiare di vantaggi e di un trattamento migliore;

• zero spese, in quanto il passaggio è completamente gratuito: al debitore viene chiesto solo il versamento di 35 euro come tassa ipotecaria;

• non sono previste spese notarili, tasse, spese aggiuntive o commissioni varie a carico del cliente;

• minori costi di gestione della pratica;

• tasse di incasso della rata più basse;

• costi per eventuali perizie disposte dalla banca decisamente ridotti.

Quali condizioni possono essere riviste con la surroga del mutuo?

Anche per la surroga del mutuo, così come per la rinegoziazione, possono essere riviste le seguenti condizioni:

tasso e spread;

durata del mutuo;

tipologia di mutuo.

Quando è richiedibile la surroga del mutuo?

La rinegoziazione mutuo prevista dal Decreto Bersani stabilisce che l'importo del nuovo finanziamento non deve essere maggiore rispetto al debito rimanente. La modalità con cui si può richiedere la surroga del mutuo prevede una comunicazione scritta, sempre attraverso una raccomandata A/R, da inviare sia alla nuova che alla vecchia banca, con la volontà di richiedere la concessione di questa possibilità.

La vecchia banca è tenuta ad accettare la richiesta di passaggio e deve concedere, entro 30 giorni, il nulla osta per evitare eventuali penali o sanzioni. La nuova banca invece può decidere di non accettare questo trasferimento.

Il Decreto Bersani prevede inoltre che la surroga mutuo possa essere richiesta un numero indeterminato di volte ma, in concreto, non è consentito avvalersi di questa pratica.

Questo avviene perché, dato che sono le banche a sostenere l'intero importo delle spese per consentire al cliente di usufruire della surroga del mutuo gratuitamente, esse non sono disposte a far ripetere tale richiesta all'infinito.

Gli step della procedura di rinegoziazione e surroga del mutuo

Per richiedere la rinegoziazione del mutuo e la surroga, anche se non sono operazioni particolarmente complesse, c’è comunque bisogno di una buona conoscenza delle più importanti disposizioni legislative sia in ambito legale sia in ambito amministrativo. Infatti entrambe prevedono la creazione di contatti e relazioni sviluppate nel corso degli anni con il sistema bancario, dimestichezza con le evoluzioni bancarie e finanziarie, una giusta ed esatta informazione al cliente e infine una documentazione autentica e precisa.

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