Il consapevole o ingiustificabile superamento del limite dell'80% del valore dell'immobile impedisce la conversione del mutuo fondiario nullo in ordinario mutuo ipotecario

Come noto, l’art. 38 TUB1 prescrive, nel mutuo fondiario, che l’importo massimo erogabile non possa essere superiore all’80% del valore dell’immobile oggetto dell’ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586; 12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n. 24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n. 1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto norma posta a presidio di diritti indisponibili sottesi a superiori interessi pubblici, finalizzati a stimolare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e ad agevolare le attività imprenditoriali.

Gli interessi pubblici che il limite di finanziabilità intende perseguire si colgono sostanzialmente nell’assicurare al mutuante un veloce strumento di recupero delle somme erogate; nel consentire il rispetto integrale del contratto anche dopo la risoluzione dello stesso, riconoscendo il diritto potestativo al terzo che partecipa alla vendita forzata di subentrare nel contratto risolto senza l’autorizzazione del Giudice e senza il consenso del creditore; nel tutelare il debitore da aggravamento di rischi espoliativi.

È altrettanto noto e pacifico che il valore da prendere in considerazione non sia quello commerciale o di mercato dell’immobile da ipotecare, bensì il c.d. valore cauzionale, ovvero quel valore che ci si attende ragionevolmente dal netto realizzo di una potenziale procedura esecutiva avente ad oggetto l’immobile ipotecato, tale da compendiare l’integrale soddisfacimento del credito finanziato, comprensivo del capitale erogato, degli interessi e dei costi di procedura : “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale” (Cass. 9 maggio 2018, n. 11201, su Il Caso).

Gli stessi Ermellini hanno però ripetutamente precisato che, pur essendo integralmente nullo il contratto di mutuo fondiario per violazione del limite massimo erogabile, il mutuante può nondimeno far istanza ex art. 1424 c.c. per chiedere la conversione del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario, con salvezza delle condizioni economiche pattuite e mantenimento della garanzia ipotecaria, purché l’istanza venga formulata nella prima difesa utile.

Contattaci ora per avere qualunque informazione